• 区域概述

哈洛（Harlow）是英格兰埃塞克斯西部的一个城镇, 以及地方政府区. 它是一个新城镇, 位于与赫特福德郡和伦敦的边界, 占据了斯托尔河谷（Stort Valley）上游南岸的一大片土地, 该地区已经可以通过其他城镇航行，并以靠近水厂的运河段为特色.

M11高速公路由南至北, 穿过该地区的东部. 哈洛有自己的商业和休闲经济. 它也是伦敦通勤带和M11走廊就业中心的外沿部分, 这条M11走廊包括剑桥和伦敦斯坦斯特德机场（London Stansted Airport）的北部.

• 区位 & 交通

从哈洛到英国的其他城镇和城市都很方便. 它有两个干线车站, 到达伦敦利物浦街 45 分钟, 到达伦敦斯坦斯特德机场 17 分钟, 到达剑桥 40 分钟. 哈洛驾车40分钟内到达托特纳姆黑尔（Tottenham Hale）, 可在此搭乘维多利亚地铁线（Victoria Line）到达伦敦西区.

• 历史背景

哈洛老区

哈洛老区是一个建于中世纪早期的村庄大小的郊区, 其大街上的大部分建筑都是早期维多利亚时代的住宅, 大部分受到该地区的一个保护区（Conservation Areas）的保护. 在哈洛老区, 有一个叫哈洛伯里（Harlowbury）的地方, 这是一个没有人烟的修道院区, 有一个教堂遗迹.

哈洛新城

最初的哈洛新城是在第二次世界大战后建造的, 当时是为了缓解伦敦和周边地区在闪电战期间因轰炸造成的破坏而过度拥挤的状况. 这是在 1946, 《新市镇法案》的结果之一, 1947 年弗雷德里克·吉伯特爵士草拟了哈洛的总体规划. 该城镇从一开始就进行规划, 设计时就尊重现有的景观. 镇上的每个社区都是自给自足的, 有自己的购物区、社区设施和酒吧.

城镇中心, 以及许多附近的购物设施都经历了重大的再开发, 还有城镇的许多原始建筑. 后来, 许多原来的城镇建筑, 包括大部分的保健中心, Staple Tye购物中心和许多工业单元都得到了重建. 上世纪80年代, 原来的市政厅(该地的地标)被拆除, 取而代之的是一个新的市民中心和水上花园购物区.

重新开发

自从成为一个新城后, 经历了几个扩张阶段, 第一个是 “迷你扩张” 即70年代中后期在现有城镇的西部由Sumners和Katherines地区开展建造活动. 哈洛进一步扩张, 在 2005, 在Church Langley地区完成建造活动，其最新社区纽霍尔（即本项目所在地）已经完成了第一阶段的建设, 第二阶段开发启动于 2013. 哈洛门户计划, 即Harlow Gateway Scheme, 也已完成, 该计划首先涉及哈罗足球场的搬迁 & 在哈洛镇火车站附近建造新的旅馆, 公寓和餐馆. 该计划的第 2 阶段在2010年前后开展，包括在原有体育中心场地上建造 530 栋环保住宅，以及在靠近城镇学院的地方建造Harlow Leizurezone健身中心.

此外, 哈洛还有其他正在谋划中的大型开发项目, 包括在市镇的北部和南部各辟设一条支路, 以及在东扩工程完成后, 向北部大举扩张.

城镇中心的南部也经历了重大的更新, 新的市民中心正在建造, 小镇著名的水上花园在20世纪80年代被重新开发, 并被列入英国遗产名录.

在 2011 年, 政府宣布在该镇创建企业园区. 哈洛企业园区包括两个独立开发的分区, 分别位于Templefields地区和伦敦路, 其中伦敦路的分区被划分为北部和南部商务园区.

• 便利设施

公园环境

哈洛位于斯托尔河谷上游, 在赫特福德郡和伦敦之间的边界, 兼具这两边最好的环境. 周边地区到哈洛的绿色开发空间耗时很短, 例如从伦敦市中心乘火车, 只需 30 分钟即可抵达164英亩的哈洛镇公园.

餐厅, 购物与休闲设施

哈洛市中心有许多商店和餐馆，这里也是哈洛休闲区和哈洛剧场的所在地。.

教育机构

哈洛及其周围地区分布着许多著名的小学和中学. 根据Ofsted, 即英国教育标准局的调查, 在哈洛及其周边地区被评为杰出（Outstanding）或优秀（Good）的学校有:

小学

学校名称	评级
Hare Street Community Primary School and Nursery	Outstanding
Pemberley Academy	Good
Little Parndon Primary School	Good
Freshwaters Primary Academy	Good

中学

学校名称	评级
Burnt Mill Academy	Outstanding
St Mark’s West Essex Catholic School	Good
Stewards Academy – Science Specialist	Good

在哈洛, 还有一所私立学校, 叫St Nicholas School, 它不包括在Ofsted的评级中.

• 重要产业

雷神公司（Raytheon）和葛兰素史克公司（GlaxoSmithKline）在哈洛都有很大的厂房. 在 2017 年7月，英国公共卫生局从葛兰素史克公司 (GlaxoSmithKline) 手中买下了这块空置的场地, 希望将 2,745 个工作岗位转移到那里, 其中约 500 个岗位来自波顿地区.

北电（Nortel）在哈洛的东部边缘有一块很大的土地, 在 1991, 卫星电视公司（STC）被收购时获得的. 诺贝尔物理学奖获得者、物理学家高锟（Charles K. Kao）在这里开发了光纤数据传输. 北电目前在此地仍有项目, 但已大幅缩水. 该地点现在是电子, 教育和住房公司的所在地. 欧洲领先的在线高尔夫商店之一, Onlinegolf, 其总部设在哈洛.

• 附近大型开发项目

Harlow Quarter – 由草莓之星集团（Strawberry Star Homes）开发

这是草莓之星集团在哈洛启动了一个令人兴奋的住宅主导, 混合用途的新开发项目, Harlow Quarter地处哈洛市中心. 目前可供应的是该项目的第 523 套新公寓, 位于风景优美的公共空间和一条零售大道之间. 目前可供应的是该项目的第 1 期, 将包括 163 套新公寓. 该项目预计将全面完工于 2022.

Harlow Quarter在售户型价格清单 (Strawberry Star Homes开发)

物业类型	面积 (平方英尺)	单价(英镑/平方英尺)	物业价格(英镑)
1 Bed Apartment	497	£469	£233,000
2 Bed Apartment	611	£484	£296,000

Gilden Park – 由邦瑞地产（Barratt Homes）开发

Gilden Park是位于哈洛老区的一个受欢迎的发展项目. 继第一期成功后, 邦瑞地产目前正在出售第二期, 该期目前有 3- 居室和4居室的精品别墅，以及1居室公寓 (已售罄) . 这些可使用Home Reach购房计划中的Part-Buy-Part-Rent计划购买. 这个开发区有大量的开放空间和出门可见的公园, 优越的通勤路线, 附近有优秀的学校.

Gilden Park在售户型价格清单 (Barratt Homes开发)

物业类型	面积 (平方英尺)	单价(英镑/平方英尺)	物业价格(英镑)
3 Bed Mid-terrace House	未提供	不适用	£378,000
3 End-terraced Bed House	未提供	不适用	£388,500
3 Bed Detached House	未提供	不适用	£420,000
4 Bed Detached House	未提供	不适用	£537,500

Gilden Park – 由 泰勒温佩公司（Taylor Wimpey）开发

Gilden Park的另一个新开发项目由泰勒温佩公司经营. 该项目提供一系列时尚的 1- 居室和2居室的公寓 (已售罄) , 以及 2- 居室和3居室别墅, 本项目为当地的初次购房者提供了往返伦敦的便利通勤连接. 泰勒温佩公司的Gilden Park开发项目靠近优秀的学校和交通网络, 住宅的设计考虑到了一系列买家的需求, 这意味着每个人都能在此得到自己想要的东西.

Gilden Park在售户型价格清单 (Taylor Wimpey开发)

物业类型	面积 (平方英尺)	单价(英镑/平方英尺)	物业价格(英镑)
2 Bed Coach House	653	£481	£314,000
3 Bed Semi-detached House	866	£467	£404,000

Gilden Park – 由 柿子公司（Persimmon）开发

Gilden Park还有一部分是柿子公司开发的时尚现代住宅。这里地处哈洛老区的延伸地带. 本项目坐落在赫特福德郡西部边界处, 斯托尔河谷地带, 其位置备受追捧.

柿子公司经营的这个开发项目具有以下特点: (1) 户型包括 1- 和 2- 居室的公寓 (已售罄) 和 2, 3, 4 和 5 居室的别墅; (2) 附近有M11及M25高速公路; (3) 3 英里到达哈洛镇中心; (4) 在优秀学校的学区内; (5) 优美的乡村环境; (6) 乘坐火车不到40分钟就能到伦敦利物浦街.

Gilden Park在售户型价格清单 (Persimmon开发)

物业类型	面积 (平方英尺)	单价(英镑/平方英尺)	物业价格(英镑)
2 Bed Mid-terrace House	未提供	不适用	£330,000
2 Bed Semi-detached House	未提供	不适用	£335,000
3 Bed Detached House	未提供	不适用	£410,000
4 Bed Semi-detached House	未提供	不适用	£440,000
4 Bed Semi-detached House	未提供	不适用	£450,000
4 Bed Detached House	未提供	不适用	£465,000
4 Bed Detached House	未提供	不适用	£475,000

Atelier – 由Countryside公司 & Home Group开发

Atelier是Countryside公司与Home Group共同开发的一个住宅项目. 这里的别墅风格和居住选择非常广泛, 得益于Countryside公司的精湛设计和规范开发, 适合初次购房者, 夫妇和成长中的家庭.

Atelier在售户型价格清单 (Countryside & Home Group开发)

物业类型	面积 (平方英尺)	单价(英镑/平方英尺)	物业价格(英镑)
1 Bed Terraced House	700	£450	£315,000
2 Bed Terraced House	704	£494	£348,000
4 Bed Terraced House	1129	£376	£425,000
4 Bed End-terraced House	1129	£376	£425,000

• 房地产市场

根据Rightmove在8月底的报告, 哈洛是最容易吸引新卖家入市的地方, 新楼盘数量增长了 121% (与去年同期相比).

世邦魏理仕(CBRE) 2018 年报告还显示, 哈洛的房价将上涨 20% 至 2023. 在 2018, 其发布的5年预测中表示哈洛的租金将增长 18% (在 2019 和 2023, 这5年间), 这与伦敦类似, 相当于平均增长 3.6% /每年.

草莓之星集团经评估认为哈洛的房产投资收益率可达 5%.

此外, 我们可以从人口增长数字中预测哈洛未来的住房市场. 政府主导的哈洛重建计划和 2017, 哈洛企业园区的建成, 将创造更多的就业集群, 并伴随着人口增长, 刺激住房需求. 预计新增人口中超过 44% 是伦敦市民. 受人口增长影响, (预计该地人口将从2018年增长 22% 至 2039 年), 以及住房供应短缺的推动，哈洛地区的住房需求势必强劲.

参考资料

Barratt Homes (2020) Gilden Park. Accessible at: https://www.barratthomes.co.uk/new-homes/essex/h685001-gilden-park/

Countryside (2020) Atelier. Accessible at: https://www.countrysideproperties.com/all-developments/essex/atelier?gclid=Cj0KCQjwnqH7BRDdARIsACTSAdtUg9m2-RXorgtEdB6t3ahR24LM_RB3Z3UXovcIlQK9k4sm5jCk65gaAsBAEALw_wcB

Harlow Enterprise Zone. Accessible at: http://harlowez.org.uk/about-harlow-enterprise-zone/

Persimmon LTD (2020) Gilden Park. Accessible at: https://www.persimmonhomes.com/gilden-park-10406

Strawberry Star (2018) Harlow Housing Market Report. Accessible at: https://strawberrystar.co.uk/wp-content/uploads/2020/02/Harlow-Housing-Report-Strawberry-Star.pdf

Strawberry Star (2020) Harlow set to be revitalised as Strawberry Star launch new Harlow Quarter development. Accessible at: https://www.strawberrystar.com/news/press-releases/harlow-set-to-be-revitalised-as-strawberry-star-launch-new-harlow-quarter-development/

Strawberry Star (2020) Harlow Quarter – Essex. Accessible at: https://strawberrystar.co.uk/developments/harlow-quarter-essex/

Taylor Wimpey LTD (2020) Gilden Park. Accessible at: https://www.taylorwimpey.co.uk/find-your-home/england/essex/harlow

Rightmove (2020) Stamp duty holiday sparks home-moving frenzy. Accessible at: https://www.rightmove.co.uk/news/articles/property-news/stamp-duty-holiday-home-moving-frenzy

经济衰退期间投资房地产的原因

 

房地产投资 满足各种投资者需求, 包括多元化和创收. 因此，重要的是要了解 物业投资 在经济衰退期间的投资组合中.

当股市表现良好时, 随着投资者拥有更多的资本，价格往往会上涨. 当。。。的时候 股市 做得不好, 寻找其他机会的投资者会发现房地产是避风港，换句话说, 经济放缓可能是购买房地产的原因，而不是避开房地产，因为资产价格下跌可能会产生购买者’ 市场，如果其他投资者被迫卖出.

房地产投资仍未售出? 看看股市进入低迷周期时投资房地产的好处:

• 房地产投资可以产生稳定的收入.
• 房地产对波动的敏感性可能较低.
• 房地产可能跑赢股票和债券

物业投资可以产生稳定的收入

考虑进行房地产投资的主要原因之一是创造收入的机会。, 房地产投资倾向于在经济衰退中提供可预测性.

房地产投资者在利用租金收入来抵消经济衰退的影响时拥有另一优势，他们可以在控制租金价格的同时对冲通胀和改变利率. 续租时提高租金, 例如, 允许投资者跟上与通胀相关的价格上涨. 这种资产类别在经济衰退期间比股票和债券更具灵活性.

房地产对波动的敏感性可能较低

例如, 如果股价大幅波动，股市波动可能会加剧投资者的经济衰退困境. 这会直接影响投资组合的收益状况. 房地产与股市走势的相关性相对较低, 另一方面, 可以使其在经济衰退期间成为更可靠的选择. 由于房地产收入的稳定性质, 通常可以很好地对冲波动


房地产可能跑赢股票和债券

过往的表现并不能保证未来的表现-这是最古老的投资规则之一. 但是，如果股票和债券步履蹒跚，当经济走向衰退时，房地产可能会获利.

简而言之, 经济衰退可以为房地产投资创造机会. 明智地投资意味着管理供需之间的平衡. 当供应高而需求低时.

投资者可以将这些物业定位为租金或自有物业，直到针头转向低供求高. 在那时候, 该物业可以出售以获利. 评估属性时, 专注于质量和潜在回报, 以及涉及的时间范围.

https://money.usnews.com/investing/real-estate-investments/articles/reasons-to-invest-in-real-estate-during-a-recession

 

 

欧盟退出促使房地产市场采取行动，Rightmove历来最繁忙的一个月

 

英国脱欧后，房地产市场蓬勃发展, 去年这个时候的销量上升. 在英国上周终于离开欧盟之后，这是有史以来最繁忙的月份.

随着英国退出欧盟，房地产市场似乎正在受到提振. 物业销售网站Rightmove的访问量超过了该网站 150 第一次百万. 结束了 152 一月份对Rightmove的百万访问, 一月份增加了7％ 2019.

上一个最忙月份的上次记录是在5月 2019.

更, 代理商同意的销售数量增加 12 相较于同月的百分比 2019.

这是自7月以来的任何一个月中最大的同比增长 2017.

伦敦见证了最大的增长, 向上 26 同比百分比, 其次是英格兰东部, 向上 20 百分.

Rightmove上有史以来最繁忙的五天都在1月21日至29日之间, 周三29日位居榜首. 结束了 5.7 当天有百万访问, 比4月24日创下的历史记录增长了9％ 2019.

家庭猎人在网站上花费的时间增加了4％, 人们总共花了 1.17 十亿分钟.

该公司的专家认为英国脱欧带来了销售增长.

Rightmove董事兼住房市场分析师Miles Shipside说: “家庭搬家者在 2020, 大量代理商告诉我们，他们当地的销售额和估值已经大幅提高.

“仍然存在不平衡, 与去年同期相比，需求增长的速度快于新供应的增长，并且尚无明显迹象表明新房源有任何增加, 但我们可能会在接下来的几周内看到新一轮的卖家.

“自去年夏天以来，销售商定的年度增长是我们有史以来的最高记录 2017, 与夏天相比，上升幅度很大 2016 由于英国脱欧公投后立即出现短期活动.

“如果那些考虑出售房屋的卖家最终这样做，那么这个阶段肯定会迎来活跃的春天。, 但要抓住这一浪潮，卖方应注意不要过高地定价其房屋.

“这仍然是一个价格敏感的市场，即使抵押贷款利率极低，买家可以借贷的资金也受到限制。”

专家本·贝利（Ben Bailey）将英国退欧日视为“好消息”, 房地产经纪人的房地产专家, 巢状.

现在英国脱欧的不确定性在一定程度上落后于英国人, 更有信心购买.

他说: “自三年半前的公投以来，英国脱欧一直在影响着市场。.

“我们预计今年交易量将有所下降, 但是对卖家来说有一些好消息.

“目前，市场上的购买者已经将英国退欧纳入其决策制定之中，并且越来越少地引用这一点作为低价报价并退出交易的原因。”

对卖家来说意味着更多的稳定性, 希望利用仍然相对较低的价格的买家之间可能会有更多竞争.

然而, Ben透露，市场上的低价不会持续很长时间，随着市场的回暖，价格可能会上涨.

“这种好处可能只会持续这么长时间, 因为需求增加将开始帮助推动价格回升,“ 他说.

“还有这个, 不太可能 2020 房地产价格将比现在下降更多.

“这是因为它已经达到了一个点，如果价格进一步下跌，对于某些人来说，这在财务上是不可行的。”

https://www.express.co.uk/life-style/property/1237776/brexit-news-property-for-sale-market-prices-latest

 

报价

“当用中文写, “危机”一词由两个字符组成. 一个代表危险，另一个代表机遇。”约翰·F. 肯尼迪

 

 

• 英国城市房价通胀持续在 5.2%.
• 伦敦房价增长是 1% 每年负增长 42% 邮编. 由于需求疲软导致价格下跌，负增长的市场覆盖率正在上升.
• 区域城市继续保持高于平均水平的增长，其中五个城市的房价上涨幅度超过 7% – 爱丁堡, 利物浦, 莱斯特, 伯明翰和曼彻斯特.

总体而言，英格兰南部和各地区城市之间的房价增长差异仍在 5.2%. 伦敦的增长仍然缓慢 +1%, 价格的最大下行压力在伦敦市中心.

城市房价增速为 5.2%

英国城市房价通胀为 5.2% 在里面 12 到二月 2018 相比 4.0% 一年前. 英格兰南部和各地区城市之间的房价增长差异仍在继续.

一半的 20 该指数涵盖的城市的年增长率高于一年前 (图。1). 五个城市的增长超过 7% 一年: 爱丁堡, 利物浦, 莱斯特, 伯明翰和曼彻斯特.

十个城市的增速均低于一年前，布里斯托尔增速最大, 南安普敦和伦敦，承受能力压力影响市场活动，房价上涨压力.

伦敦的年增长率降至 +1%

伦敦的整体增长率已放缓至 1%, 从下 4.3% 一年前. 这是自八月以来最低的年增长率 2011. 在过去 3 几个月的平均价格仅上涨了 0.4%, 好吧 5% 记录的每季度增长 2014 (图2).

价格下跌 42% 伦敦邮政编码

房屋价格指数报告了普通房屋的价格趋势，而现实情况是该平均房屋周围存在增长分布. 在邮政编码区域一级使用Hometrack的更详细的房价指数 (例如. SE5) 我们发现 42% 的邮政编码正在逐年记录价格下降. 剩余的 58% 仍在录得正增长.

资源: Hometrack房屋价格指数

 

 

资源: Hometrack房屋价格指数

价格的最高覆盖率自 2008

图. 3 显示自以来的伦敦城市邮政编码中正数和负数增长的比例 1996. 自全球金融危机以来，当前负增长的市场覆盖率最高. 伦敦其他地区曾出现过价格下跌的时期，这可以通过经济和其他外部因素来解释.

下跌市场的增长拖累整体利率

自此以来，负增长的邮政编码覆盖率急剧上升 2015. 这是税收变化影响海外和国内投资者的结果，同时由于英国退欧的不确定性加剧了业主的负担能力水平. 当需求减弱且伦敦各地的房屋交易量下降时，销量首先受到冲击 17% 以来 2014. 价格紧随其后，但目前的价格下跌幅度仍然适中. 大多数出现负增长的市场都经历了介于 0% 和 -5%.

价格下跌的范围将扩大 2018

我们预计，随着买家接受较低的价格以实现销售，房价下跌的市场数量将在未来几个月内进一步增长. 最终结果将是，到2008年中期，伦敦整体房价的负增长率 2018.

伦敦内区降低价格的重点

价格下跌的最大压力是在伦敦最高价格区域内, 收益最低，全权委托购买者所占比例更高. 城市索引邮件列表的订阅者可以通过地方当局查看伦敦整个房价的增长明细，那里有15个市场出现负增长.

大型区域城市没有价格疲软的迹象

最新的结果证实了我们的观点，即伦敦的房价将在下一年下降 2-3 年份. 相反, 在最大的区域城市中，房价增长仍然保持强劲，在类似的上升和下降市场分析中，没有发现本地价格下跌的迹象.

图3 – % 具有+ ve或-ve增长的伦敦邮政编码X

资源: Hometrack房屋价格指数